原状回復をめぐるトラブルとその回避方法
- 11 5月, 2016
事務所や店舗を移転するために借りていたテナントを退去する際、借主はそのテナントを借りる前の状態に戻す「原状回復」の義務を負います。ところが、この原状回復を
原状回復で起こりうるトラブルとは
原状回復に関するトラブルとして考えられるものは以下の3つです。
敷金に関するトラブル
貸主側が敷金を償却費や原状回復費用として使うため、返還できないと主張される。
原状回復の範囲に関するトラブル
退去前に取り替えたばかりの蛍光灯や、給湯器、空調といった設備を新品に取り替えるように指示される。
原状回復の費用に関するトラブル
貸主側が工事業者を指定していて、原状回復費の見積もり金額が予想をはるかに超えて高額になるケース。
オフィスの借り手側はどこまで原状回復をするべき？
原状回復は借主側の義務です。とはいえ、工事の内容によっては借主ではなく貸主側が負担をすべき部分もあるため、借主側が負うべき義務の範囲を明確にしておくことが大切です。
例えば、エントランス、エレベーターを始めとする共用部分や、ビルの構造躯体など「建物の構造に関わる部分」は、通常「貸主側」が負担する部分で、借主が使用したオフィス内の壁、床、天井などの修繕や撤去は基本的に借主が負担する部分です。
また、内装の造作を変更したり、間仕切りを設置したりといった場合や、室内の電話やインターネット回線の配線なども、借主の負担で撤去する必要があります。ただし、常識の範囲内で使用していたにも関わらず機器が壊れてしまった場合や、地震などによって窓などが破損してしまった場合、空調や給湯器などを退去のタイミングで新品に入れ替える場合などは、入居時の契約で特に取り決めがされていない場合は、通常貸主側が費用を負担するのが一般的となっています。
トラブルにならないためには
原状回復をめぐるトラブルを避けるための大切なポイントは以下の3つです。
入居前に立ち会いをする
原状回復というのは、退去時にその物件を「入居時の状態」に戻すことを指します。借り手側が入居時の状態を知らないままでは、不要な原状回復を指示されても気づくことができません。入居前に建物がどのような状態だったかを確認するためにも、立ち会いによる確認を行うようにしましょう。最初から傷がついていた部分や、壊れていた部分に関しては原状回復義務を負う必要はありませんから、そのような箇所が合った場合には、書面にしっかりと残し、貸主側と借主側とで同じ書類を保管しておきます。
契約書の不明点は確認を
原状回復の範囲がどこまでなのか、不明な点は必ず全て確認をして理解しておくことが大切です。通常の使用で劣化した部分に関しての義務はどちらが負うのかなど、具体的な内容まで詳しく確認するために、専門家などの第三者を交えて話し合いを行うと良いでしょう。
原状回復の見積もりに立ち会う
原状回復は貸主側の指定する業者で工事が行われるのが一般的です。工事の前には必ず見積もりを作成する必要がありますので、借主側は必ずその場面に立ち会うようにしましょう。ただし、貸主側が求める工事が本当に必要なものなのかどうかは、素人にはなかなか分からない部分も多いので、やはり専門家などの第三者に同行してもらう方が安心と言えます。
不要なトラブルを避けるためにも、テナント契約時には上記内容をあらかじめしっかりと理解しておくようにしましょう。