原状回復をする前に知りたいテナントの「工事区分」とは
- 11 5月, 2016
オフィスを移転する際、借主はオフィスを入居前の状態に戻さなければいけません。そして、その際には「原状回復工事」と呼ばれる工事を行います。原状回復工事をするにあたって気になるのが、借主とオーナーどちらが工事の発注や料金の負担をするのかという点ですが、これは「工事区分」の違いによって決まるのが一般的です。そこで今回は、原状回復をする前に知りたい、テナントの工事区分についてご紹介いたします。
テナントの工事区分とは
例えばアパートやマンションなどの賃貸物件を借りる際、部屋の中の工事や原状回復は借主の負担となりますが、通路やエレベーター、外壁や屋根、水道や電気などの設備の修繕やメンテはオーナーが負担するのが一般的です。
オフィスやテナントにおいても、どのエリアを誰が工事や修繕を行い、誰が費用を負担するのかを明確にするために区分けされています。
この区分けが工事区分であり、それぞれ「A工事」、「B工事」、「C工事」にわかれています。工事区分があることで、移転などの際に万が一トラブルがあった場合でも、ビルの構造や内容を熟知した業者が対応することで、スピーディ且つ安全に問題を解決できるようになっています。
貸方基準とは
一般的に貸店舗やテナントなどは「貸方基準」というものがあり、オーナーと借主のどちらが費用負担するか、どちらが工事を発注するかなどが決められています。物件によって違いはあるものの、個々のテナントのエリアは借主が、共用部分などにおいてはオーナー側が工事の発注や費用負担をするのが基本です。そのほか、電気や水道、電話やネット回線、空調なども割り当てが決められた「貸方基準書」というものが作られます。
しかし、これらの基準はある程度オーナー側の自由に決めることができたり、物件によっては明確な貸方基準書が作られていなかったりする場合があり、借方にとって不利な条件にされてしまうケースもあります。誤った理解や曖昧な認識では後々トラブルに発展する可能性が非常に高いので、負担や工事の区分はしっかりと把握しておきましょう。
それぞれの区分の特徴
以下で「A工事」、「B工事」、「C工事」という3つの工事区分について、それぞれの特徴を説明していきましょう。
A工事
A工事は、費用の負担も工事の発注もオーナー側で行う工事で、主に建物全体の構造部分に関わる区分です。例えば、ビルの共用部分(通路、階段、トイレ、エントランスなど)や、構造躯体(天井、床、壁、屋根)などが含まれます。ビル全体の空調や電気、防災設備などの管理もA工事の区分となります。設計や施工はオーナー側の指示で自由に行うことができます。
一般的に故意や過失による損失以外は、借主が負担することはない部分ですが、中には共用部分がB工事扱いになっている場合もありますので、よく確認しましょう。
B工事
B工事は、工事の発注はオーナー側で行い、費用は借主の負担で行う工事のことを言います。例えば標準仕様の壁や天井、扉の色やデザインを借主の都合で変えたり、電気や空調などの設備を増やしたり移動させたりするなど、借主の希望で仕様を変更するための工事はB工事になります。
原状回復工事もB工事となっているのが一般的で、オーナー側で工事の発注や工事業者の指定を行うため、思っていたよりも工事金額が高くなることがあります。ただし、物件によっては業者の選定にある程度関与できたり、値段交渉ができたりする場合もあります。原状回復を依頼する前に、オーナー側と相談してみてください。
C工事
C工事は、費用の負担と工事業者の指定と発注を、どちらも借主が行います。基本的にオーナー側は関与しない部分で、占有エリアの内装や配線工事などがC工事の区分です。例えば、間仕切りの設置や照明器具の設置、什器や家具の設置、内装工事などが含まれます。決定権や所有権が借主側にあるため、法令に触れない限り自由に工事を行えます。原状回復工事の一部がC工事で可能となる場合もありますので、貸方基準などを参考にオーナー側と確認することをおすすめします。
このようにテナントやビルには工事区分が決められており、それぞれの担当箇所が決まっています。原状回復をする際には、テナントがどの工事区分になっているか確認しましょう。
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